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[부고] 구경완 변호사 부친상

한인커뮤니티변호사협회(KCLA) 2대 회장을 지낸 구경완 변호사의 부친 구기조 목사가 지난 6일 별세했다. 향년 89세.   고인은 남가주 목사회장과 남침례 남가주협의회장을 역임했다. 장례예배는 오는 16일(수) 오전 10시 LA한국장의사(2045 W. Washington Blvd.)에서 열린다. 유족으로는 부인 구옥현씨와 장남 지완, 차남 경완, 삼남 정완씨가 있다.     ▶연락처:(626)236-0404     김형재 기자 kim.ian@koreadaily.com게시판 부고 구경완 변호사 구경완 변호사 부친 구기조 구기조 목사

2023-08-13

키머니(Key Money)를 요구하는 건물주 [부동산/상법-구경완 변호사]

▶문= 지금의 사업 장소에서 5년을 있었는데 다시 임대 계약을 하고 싶습니다. 그런데 건물주는 키머니를 주지 않으면 임대 계약을 해주지 않겠다고 합니다. 사업체를 인수받을 때 내는 권리금과는 어떻게 다르며 키머니는 반드시 지불해야 하나요? ▶답= 사업체 매매 시 기계나 재고 등의 유형의 재산 가치 그 이상의 금액을 요구하는 것을 권리금이라고 하는데 여기에는 거래처, 신용, 점포의 위치 등에 따른 무형의 재산적 가치의 총액 혹은 그 남아있는 임대기간 동안까지의 가치를 포함합니다. 유, 무형의 가치로 사업체의 가치가 결정되기에 무형의 재산에 대한 권리금은 당연하고 합법적이라고 할 것입니다. 하지만 권리금과는 다르게 새로운 장소를 임대, 임대기간을 연장하거나 새로운 임대계약을 작성하려고 할 때 건물주가 세입자에게 임대료나 보증금 외에 요구하는 '바닥권리금'을 '키머니(Key Money)'라고 부릅니다. 키머니는 불법이라고 알고 있는 분들이 있는데 무조건 불법인 것은 아닙니다. 캘리포니아 민법은 임대계약을 새로 하거나 연장할 경우 '임대계약에 문서상으로 명시되지 않은' 키머니나 변호사비를 요구하거나 지불하도록 하는 것은 불법이라고 규정하고 있습니다. 주의할 것은 '임대계약에 문서상으로 명시되지 않은' 이라는 말입니다. 임대계약에 명시만 되어있으면 합법이라는 것입니다. 계약에 명시되어 있다는 말은 그 비용 지불에 대해서도 1099를 발행할 수 있고 받은 사람도 세금보고를 한다는 것을 의미합니다. 임대계약에 명시하지 않은 키머니 요구 등은 키머니 금액의 세배에 하당하는 액수와 그에 따른 변호사비를 받을 수 있도록 캘리포니아 민법 1950.8조 (c)항은 규정하고 있습니다. 하지만 사업주 입장에선 장소 이전보다 키머니를 주고라도 그 장소에서 계속 사업하는 것이 더 좋다고 판단할 수도 있고 신규 사업자의 경우 좋은 장소는 키머니를 주고 얻기를 원하기 때문에 건물주의 키머니 요구를 거절하기는 어려울 것입니다. 세입자 입장에서는 건물주가 임대계약에 명시하지 않고 키머니를 요구하고 할 수 없이 지불해야 한다면 현금이 아닌 다른 방식의 지불로 근거를 남겨두는 것이 좋을 것이고 키머니를 경비로 공제하기 위해서 1099을 발행한다든지 하는 것도 좋은 방법이고 경우에 따라서는 불법적인 키머니 세배에 해당하는 액수의 법적인 반환 청구 소송도 가능합니다. 하지만 임대기간이 없다면 권리가 없다는 것도 알아두고 그에 따라 미래를 위한 투자 등의 사업상의 결정을 내리는 것이 필요할 것입니다. ▶문의: (213) 388-5555

2016-02-03

밀린 세금과 파산 혹은 기타 해결 방법 [부동산/상법-구경완 변호사]

▶문= 세금이 많이 밀려 이제는 지불할 방법이 없습니다. 세금은 파산도 되지 않는다고 하던데 해결할 방법은 없나요? ▶답= 세금이 파산으로 없어지지 않는다는 것은 틀린 말이며 약간의 제한이 있을 뿐입니다. 그 제한은 1) 합법적인 연기 기간을 포함한 세금보고 마감일에서 3년 이상 된 세금만 파산에 포함될 수 있습니다. 2) 실제 세금보고한 날짜에서 2년 이상 지나야만 합니다. 아직 보고하지도 않은 세금은 파산에 포함될 수 없다는 것입니다. 그리고 3) 세금 액수가 실제 부과된 날짜에서 240일 이상 지났어야만 합니다. 따라서 세금은 파산으로 없어질 수 없다는 말은 잘못된 정보입니다. 파산이 최선의 선택이라는 뜻은 아닙니다. 파산은 최대한 피하는 것이 좋고 최후의 방법으로 생각해야 할 것입니다. 세금이 밀려 한 번에 지불할 수 없는 경우라면 전체 금액의 분할 상환이 가능한지 살펴보는 것이 필요합니다. 이것도 힘들다면 다음의 선택은 원금을 줄인 후 분할 상환하는 방법을 선택할 수도 있습니다. 이것을 세금 조정 협상(Offer in Compromise)이라고 합니다. 장점은 국세청에 접수하게 되면 일단 국세청이 세금 징수를 위한 노력을 중단한다는 것입니다. 또한 접수 후 24개월 이내에 받아들일 것인지 안 받아들일 것인지를 결정하지 않으면 신청한대로 받아들인 것으로 된다는 장점도 있습니다. 세금 납부는 캐시오퍼(Cash Offer)와 분할 상환의 두가지 방법이 있습니다. 캐시오퍼는 20%를 다운하고 나머지를 5번 이하에 분할 상환하겠다고 하는 것이고, 분할 상환은 신청금액을 24개월에 걸쳐 나누어 지불하겠다는 것입니다. 일반적으로 캐시오퍼는 반 정도의 금액으로 합의할 수 있어 가능하다면 이 방법을 선택하는 것이 더 유리합니다. 단순 분할상환이면 어렵지 않게 국세청과 합의를 할 수 있을 것이지만 원금을 줄이고 줄인 후 분할상환을 하는 방식은 전문가의 도움이 필요할 것입니다. 기본적인 방법은 가지고 있는 재산과 매달 벌어들이는 소득이 원금을 모두 상환하거나 모두 분할상환하는 것이 불가능하다는 것을 보여주고 법이 정한 정도 내에서 신청을 하면 국세청은 당연히 받아들여야 하는 가이드라인이 있습니다. 판매세나 월급에 대한 고용주의 세금 문제는 더욱 쉽지 않습니다. 법인의 판매세나 고용세도 소유주나 기타 책임자에게 세금이 개인적으로 부과될 수 있는데 이런 경우에도 페널티를 감면받든지 세금을 줄이는 방법을 전문가가 찾아줄 수 있습니다. ▶문의: (213) 388-5555

2015-12-09

합의 제안과 합의의 방법 [부동산/상법-구경완 변호사]

▶문= 지금 소송 중인데 변호사 비용 등 앞으로 추가 발생하는 비용도 부담이고 이긴다는 보장도 없어 합의를 하고 싶습니다. 하지만 상대방에게 약한 모습을 보이기 싫고 합의하겠다고 먼저 말하는 것이 잘못을 인정하는 것처럼 보여 꺼려집니다. 어떻게 하는 것이 좋을까요? ▶답= 법은 분쟁의 당사자들이 쌍방의 합의에 따라 분쟁의 해결에 이르기를 바라는 정책입니다. 캘리포니아 증거법 1152조(Evidence Code §1152)는 손해나 피해를 입었다고 주장하는 쪽에서 합의를 목적으로 제안한 금액이나 행동은 실제 손해나 피해가 있었다는 것을 증명하는 증거로 사용될 수 없다고 규정하고 있습니다. 또한 캘리포니아 증거법 1154조(Evidence Code §1154)는 금전적으로 혹은 기타의 방법으로 합의 제안, 제안 수락, 합의 제안을 받아들일 것을 약속하는 것 역시 증거로 사용할 수 없다고 규정하고 있는 등 조정(Mediation)과정에서 한 말이나 보여준 서류 등은 모두 증거로 채택되지 않는다고 캘리포니아 증거법 1119조(Evidence Code §1119)는 규정하고 있습니다. 또한 캘리포니아 민사소송법 998조(Code of Civil Procedure §998)는 소송 당사자 누구나 문서상의 합의 제안을 상대방에게 할 수 있도록 하고 있는데 이를 받은 쪽에서 30일 이내 혹은 재판이나 중재재판 전까지 받아들이지 않으면 그 합의 제안은 무효가 되며 합의 제안을 받아들이지 않은 쪽에서 상대방의 합의 제안보다 더 좋은 판결을 받아내지 못하면 자신의 비용을 받지 못할 뿐 아니라 상대방의 모든 비용을 다 지불해야만 하는 조항입니다. 이 경우 역시 합의에 관한 사항이므로 998합의 제안은 누구의 잘못이나 책임을 입증하는 증거로 사용하지 못하는 것입니다. 따라서 전략에 따라 합의 금액을 높게 제시하고 상대방의 반응을 보는 것, 상대방이 받아들일 만한 금액을 제시하고 상대방의 반응을 살피는 등의 작전을 세울 수는 있으며 이 과정이 재판에 불리하게 작용하지 않을까 하는 걱정은 하지 않아도 되는 것입니다. 합의문 작성 시 상대방이 합의를 이행하지 않으면 원래의 소송 금액으로 판결을 받을 수 있도록 만들 수도 있으니 합의에 적극적인 자세를 취하는 것이 불리하지 않으며 쌍방간 합의에 이르는 것이 감정이 개입되어 힘들다면 조정인(Mediator)을 고용하여 합의에 임하는 것이 도움될 것입니다. ▶문의: (213) 388-5555

2015-05-27

사해적 양도법(Fraudulent Transfer) [부동산/상법-구경완 변호사]

▶문= 받을 돈이 있는데 상대 회사가 문을 닫고 다른 사람의 이름으로 회사를 차려 같은 사업을 하며 제 돈을 갚지 않으려고 하는데 지금이라도 소송을 하면 받을 수 있나요? ▶답= 사업이 어려워져 파산을 생각 하든가 소송을 당해서 큰 금액의 판결을 받을 것이 예상되면 많은 분들이 흔히 재산의 소유권을 다른 사람에게 넘기는 것을 생각하는데 이것도 정상적으로 팔면 해결책이 되지 않기 때문에 단순 증여 형식 등 실제 가격보다 훨씬 적은 가격에 파는 형식을 취하는 경우가 많습니다. 돈을 받아야 되는 쪽, 파산 법원 입장에서는 재산을 빼돌리는 것을 막으려 하는 것은 당연하며 법적으로도 비정상적인 재산의 양도를 사기로 보고 이를 되돌리도록 하고 있습니다. 캘리포니아 민법에 따르면 채권자가 수금을 방해, 지체 시키거나 속일 의도로 재산을 양도, 재산을 양도하며 비합리적으로 적은 금액을 받아 재산의 양도 시 채무를 변제하기에 충분치 않게 만들 경우 사해적 양도에 해당되어 그 양도 자체가 취소될 수 있습니다. 실제 재산이 없다면 판결 내용만을 등기해 놓고 채무자가 파산을 하든지 다시 수입이 발생할 때까지 기다리는 것입니다. 하지만 재산이 있는데 서류상으로만 없는 것처럼 한 경우라면 채권자는 이를 찾아내는 것이 첫 번째 일 일 것입니다. 판결을 받은 채권자는 채무자를 법원으로 소환해서 모든 재산의 정보를 알아낼 수 있고 어떤 식으로 재산을 누구에게 양도했는지를 채무자 조사를 통해서 알아낼 수 있는 권리가 있습니다. 사해적 양도가 아니고 정상적인 선의의 거래로 간주되는 좋은 방법은 에스크로를 통한 거래, 일괄 판매법(Bulk Sales Act)에 따라 모든 채권자에게 거래 내역을 공고하고 거래를 종료하는 것입니다. 일반적으로 일괄 판매법의 규정에 따라 공고를 하고 거래를 마치면 숨어있는 부채는 없어지고 새로운 소유권자는 이전 주인의 채무에서 자유로워 집니다. 캘리포니아 판례에 따르면 일괄 판매법과 사해 양도법은 상호 보완적으로, 사해적인 양도가 이루어지면 일괄 판매법의 규정에 따랐다 할지라도 그 거래가 무효가 될 수 있습니다. 하지만 모든 법에는 시효가 있는데 사해적 거래가 이루어진 후 4년 이내 혹은 사해적 거래가 있었다는 것을 실제 알았거나 합리적으로 알았어야만 할 때로 부터 1년 이내에 소송을 제기하여야 합니다. ▶문의: (213) 388-5555

2015-04-01

민사소송과 시효 기간에 대하여 [부동산/상법-구경완 변호사]

▶문= 거래처 사장님에게 돈을 빌려준 적이 있는데 거래 관계에 있으니 언젠가는 갚겠지 하는 마음으로 있었는데 문서상으로 계약이 없어서 그런지 갚지 않아도 된다고 생각하는 것 같고 갚을 마음이 없는 것 같습니다. 많은 시간이 흘렀는데 소송을 하면 받을 수 있나요? ▶답= 반드시 문서상의 계약이 있어야만 꿔준 돈을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 중요한 것은 실제로 돈을 빌려주었는지에 대한 입증이며 다음은 시효가 지나지는 않았는가 하는 것입니다. 시효란 어떤 부당행위로 인한 피해가 발생했을 때 이를 법적으로 청구할 수 있는 시간적 제한이 있다는 것을 말합니다. 예를 들면 교통사고 등의 상해는 시효가 2년, 사기는 3년, 문서상의 계약은 4년, 구두계약은 2년, 명예훼손은 1년 등입니다. 시효 계산의 시작은 피해가 발생한 때부터 계산하는 것이 일반적입니다. 하지만 피해의 원인을 파악하기 어려운 경우도 많은데 때로는 실제 피해 발생 여부를 한참이 지나서야 알게 되는 경우가 많습니다. 예를 들면 회사의 회계 담당 직원이 서류를 조작하고 큰 돈을 횡령했다면 이를 발견하게 되기까지는 상당한 기간이 걸릴 수 있겠지요. 따라서 경우에 따라 문제를 발견했을 때부터 시효를 계산하기도 합니다. 하지만 발견한 후부터 주어지는 시간은 일반 시효기간보다 적은 경우도 있기 때문에 문제가 발생하면 즉시 법적 조치를 할 수 있도록 하는 것이 필요합니다. 파산을 신청하면 법적으로 소송을 할 수 없게 되기 때문에 그 기간 동안에는 시효가 정지됩니다. 파산뿐만 아니라 피해자가 미성년자, 정신적 무능력자라면 시효의 진행이 정지될 수 있습니다. 물론 성년이 되거나 정신적 능력자로 바뀌면 시효가 다시 진행되므로 성년이 되면 즉시 법적 조치를 취하도록 해야 합니다. 시효는 법적으로 정해져 있지만 필요에 따라서는 상호간의 계약으로 그 기간을 줄일 수도 있습니다. 하지만 계약의 당사자들이 비슷한 상대가 아니고 이를테면 고용주와 종업원과 같이 한쪽이 월등하게 주도권을 쥐고 있는 경우에는 불공정해 보일 수도 있는데 법원은 이런 경우에도 시효를 줄이는 조항이 들어간 계약을 유효하다고 판결하는 경우가 많습니다. 따라서 시효를 줄일 필요가 있는지를 판단하고 그런 조항이 있나를 미리 살펴보는 것도 도움이 될 것입니다. 시효가 지나지 않았다면 시효가 지나기 전에 소송을 접수하시면 될 것입니다. ▶문의: (213) 388-5555

2015-01-07

주식회사를 사고 파는 방법 [부동산/상법-구경완 변호사]

▶문= 사업체를 파는 사람의 사업이 주식회사로 되어있어 주식만 넘기면 된다고 합니다. 그냥 주식만 100% 받으면 인수인계는 끝나는 것인지요? ▶답= 주식회사는 개인회사와는 다르게 법적으로 독점적으로 취급되는 법인입니다. 자산과 부채도 주식회사의 이름으로 가지게 되어있습니다. 따라서 사업체가 주식회사로 되어 있다면 소유권을 이전하는데 오히려 편리할 수도 있습니다. 주식회사로 되어있는 사업체 전체를 매입하는 경우 전체 주식을 매입하는 방법과 사업체의 자산만을 인수하는 방법이 있습니다. 전체 주식을 매입하는 방법은 가장 쉬운 방법이지만 문제점 또한 많은 방법입니다. 주식을 매입한다는 것은 주식회사의 소유권자만 바뀌었다는 것이기 때문에 주식회사가 가지고 있던 자산뿐만 아니라 모든 부채가 그대로 남아있는 것입니다. 일반적으로 에스크로를 통해서 사업체를 인수할 때 전 주인이 가지고 있던 모든 부채를 일괄 판매법(Bulk Sales Act)에 따라 모두 청산하고 판매세나 고용관련세에 대해서는 세금완납증명서(Tax Clearance Certificate)를 받아 해결할 수 있습니다. 하지만 이런 과정을 거치지 않는 경우 숨어있는 모든 부채가 그대로 매입자에게 넘어간다는 것입니다. 물론 이런 문제를 피하기 위해서 주식을 인수하는 경우에도 에스크로를 통해서 일반 사업체의 인수와 마찬가지로 일괄판매법에 따르고 세금완납증명서를 받는 방법도 있겠으나 같은 법인이 계속 유지되기에 숨은 부채의 문제를 완전히 해결하기는 쉽지않습니다. 이러한 문제점을 피하기 위한 방법이 자산만을 인수하는 것입니다. 주식회사는 파는 사람이 그대로 가지고 있으면서 그 주식회사가 가지고 있는 자산만 파는 것인데, 사는 사람 입장에서는 부채가 넘어오지 않는다는 장점이 있습니다. 자산만을 인수한다면 개인회사와 마찬가지로 에스크로를 통해서 정식 절차를 밟아서 인수인계를 할 수도 있을 것이고 인수하는 사람이 주식회사를 따로 만들어 새로운 법인이 파는사람의 자산을 모두 새로운 주식회사에 넘기는 방법이 있을 것입니다. 보통 변호사들은 이 방법을 추천하고 있습니다. 어떤 방식이든 사는 사람 입장에서는 모르고 있던 숨어있는 부채가 넘어오거나 후에 감사 결과에 따라 추가로 부과되는 세금 등이 발생하지 않도록 하는 것이 목적이기에 자산의 인수가 완료됨에 따라 인수 금액이 동시에 전달되도록 하고 아무런 법적인 하자가 없도록 해야 할 것입니다. ▶문의: (213) 388-5555

2014-11-05

매매 에스크로를 파기하였을 경우 [부동산/상법-구경완 변호사]

▶문= 사업체를 사려고 에스크로를 열었는데 사정이 변하여 사지 않으려고 합니다. 에스크로를 깨고 사지 않을 수는 있는지요? 그리고 에스크로를 깨면 어떤 문제들이 발생하게 되나요? ▶답= 계약 파기는 사는 사람이 하기도 하고 파는 사람이 하기도 합니다. 파는 사람이 계약을 파기하려 하면 일반적으로는 사는 사람은 손해배상청구를 할 수 있지만 부동산 거래에서는 정확한 손해금액을 산정하기 어려운 관계로 계약을 원래 약속대로 진행하도록 명령하는 계약집행소송을 하는 것이 보통입니다. 사는 사람은 융자가 나오지 않은 경우, 임대계약을 이전할 수 없게 되는 경우, 토질 검사 등의 결과가 좋게 나오지 않은 경우, 사업체의 매상이 말한 것과 다른 경우 등의 매매선결조건(Contingency)을 정하고 일정기간을 정해서 이러한 매매선결조건이 반드시 이루어져야 한다고 하면 조건들이 이루어지지 않은 경우 아무런 문제없이 계약을 파기할 수 있게 됩니다. 따라서 이 조건들을 명확하게 계약상에 명시하고 계약의 이행을 결정하는 것이 매우 중요하다 할 것입니다. 사업체를 사려던 사람이 특정한 사유 없이 계약을 파기하고 싶은 경우에는 그 계약위반으로 인한 손해 배상을 정확하게 산정하기 어려운 관계로 미리 이런 경우 일정 금액을 보상한다는 약정 손해 배상금액 조항(Liquidated Damage Clause)를 계약서에 적어 놓는 것이 일반적입니다. 보통 사는 사람이 계약을 할 때 지불하는 보증금 (Deposit)액수를 약정 손해 배상액으로 정하는 것이 일반적인데 상업용 부동산이나 사업체의 경우에는 이 금액에 대한 제한이 없습니다. 따라서 약정 손해 배상조항이 있는 경우에는 사는 사람이 계약을 파기할 경우 정확히 얼마의 위약금이 발생하는지 미리 알고 있게 되고 그 금액은 보통은 이미 지불한 보증금이 되는 것입니다. 따라서 구매계약을 할 경우 사는 사람 입장에서는 적은 금액의 보증금을 에스크로에 넣도록 할 것이며 파는 사람 입장에서는 가능하면 더 많은 금액의 보증금을 요구하는 것이 유리하다 할 것입니다. 하지만 약정 손해 배상 조항이 없는 경우, 보통은 실제 발생한 손해배상 총액에 대해서 소송을 제기할 수 있고 계약집행소송을 제기할 수도 있으며 부동산 관련 계약의 경우에는 보통 변호사비까지도 지는 쪽이 이기는 쪽에게 지불하게 되어있는 것도 유의해야 할 일입니다. ▶문의: (213) 388-5555

2014-06-25

부동산투자, 동종교환으로 절세하는 방법 [부동산/상법-구경완 변호사]

▶문= 부동산에 투자했는데 가격이 올라 재융자를 했습니다. 이 부동산을 팔려고 했더니 남는 돈보다 세금이 더 나오게 생겼습니다. 동종교환으로 하면 세금을 내지 않을 수도 있다고 하는데 어떻게 하는 것인지요? ▶답= 미국에 거주하는 한국분들이 가장 선호하는 투자처는 부동산입니다. 투자가치가 완만하게 움직인다는 것과 투자가치가 같은 비율로 상승하더라도 모두 현금으로 구입하지 않은 경우라면 투자한 자기 자본에 비해서 훨씬 더 큰 투자효과를 볼 수 있다는 장점이 있으나 급하게 현금으로 바꾸지 못하는 것, 지금의 투자 부동산을 처분하고 다른 투자 부동산에 투자하기를 원하는 경우 양도소득세(Capital Gains Tax)라는 세금을 내야 한다는 점도 단점도 있습니다. 양도소득세는 기본적으로 산 가격과 판 가격의 차이에 대해서 부과하는 세금이지만 부동산의 가치가 상승한 경우 더 많은 융자금액으로 재융자를 한 경우가 많아서 팔아도 융자금을 모두 갚고나면 세금을 낼 자금이 남지 않는 경우가 많습니다. 따라서 상승하는 투자부동산의 가치를 예상하고 지금보다 더 좋은 다른 투자 부동산을 찾았는데 중간에 세금을 내야 한다면 투자대상을 옮겨가지 못할 수도 있습니다. 이 경우 동종교환(1031교환)을 이용하면 세금을 내지 않고 투자대상을 옮길 수 있는 방법이 됩니다. 1031교환이 세금을 내지 않게 되는 배경에는 부동산을 단순히 팔고 사는 것이라면 당연히 판 것에 대해서 세금을 계산해야 할 것이지만 두 부동산을 교환했고 차익을 챙기지 않았다면 세금을 내지않는 거래로 본다는 국세청의 세무법규 때문입니다. 이 혜택을 보려면 법이 정한 규정대로 지켜야만 하는데 우선 동일 종류(Like Kind)의 투자 부동산이어야만 한다는 것이 중요하고 가지고 있던 부동산을 판 이후 45일 이내에 교환할 부동산을 지정해야만 하며 180일 이내에 사야만 한다는 것입니다. 주의할 것은, 새로 구입하는 부동산은 판 부동산보다 더 비싼 것이어야 하며 중간에 판 가격의 일부라도 투자자에게 지불되어서는 안된다는 것입니다. 제삼자를 이용하여 1031교환을 하는 경우 부분적으로 현금이 투자자에게 지불된 경우 부분적으로 세제상의 혜택을 볼 수는 있으나 전체 판매금액에 대한 면세 혜택은 보지 못합니다. 180일 이내에 교환을 완료하기 위해서는 에스크로가 중간에 깨지면 안될 것입니다. ▶문의: (213) 388-5555

2014-04-02

파산해도 밀린 세금은 파산에 포함되지 않는다던데? [부동산/상법-구경완 변호사]

▶문= 5년전 세무감사를 받아서 많은 세금이 부과되었지만 낼 방법이 없어서 IRS와 2년전 협상 후 세금을 매달 나누어 내고 있었지만 이제는 더 이상 낼 능력이 되지 않는 것 같습니다. 다른 것은 다 파산이 되어도 세금은 파산에 포함되지 않는다고 하는데 방법은 있나요? ▶답= 세금은 파산으로 없어지지 않는다고 알고 있는 분들이 많은데 꼭 그런 것은 아닙니다. 소규모 사업자나 개인사업을 하는 사람이 가장 많이 하는 방식은 흔히 '챕터 7' 방식으로 챕터 세븐으로 파산을 하면 모든 세금이 없어지는 것은 아니지만 일정한 요건을 갖춘 소득세는 없어질 수 있습니다. 다음의 요건을 갖추고 있는 소득세는 파산으로 없어질 수 있습니다. 1) 연장보고 마감일을 포함한 세금보고 마감일로부터 최소한도 3년이 지난 세금, 2) 실제 세금보고서를 접수한 날부터 2년이 지난 세금, 그리고 3)세금액수를 정부가 부과한 날로 부터 240일 지난 세금은 세금보고에 의도적으로 속인 사기라고 결정된 것이 아니면 파산신청으로 보호받을 수 있습니다. 세금보고 자체를 하지 않았으면 그 세금은 파산으로 없어질 수 없으며 단순한 세금보고 연장신청은 세금보고로 인정되지 않습니다. 또한 단순히 부주의에 의한 과실성 세금누락이 아닌 사기성 세금보고나 의도적 탈세를 국세청이 입증하면 파산이 되지 않습니다. 부동산이 담보로 설정된 경우에는 그 담보로 설정된 부분까지는 없어지지 않습니다. 택스 린(Tax lien)이 소유 부동산에 걸려 있다면 택스 린이란 것이 세금을 부동산 담보로 한 것과 마찬가지이므로 그 관련 부동산은 유지하고 세금만 없앤다는 것은 가능하지 않다는 것입니다. 물론 부동산에 택스린을 걸어 놓았어도 그 가치가 충분하지 않아 세금을 모두 지불하는 것이 부족하면 그 부족부분에 대해서는 담보가 없는 것이고 일반 세금과 마찬가지로 취급되어 그 부족부분에 대해서는 담보가 설정되지 않은 부채로서 파산신청을 함으로써 부채를 없앨 수 있습니다. 종업원세금(Payroll Tax)의 경우에는 고용주 부분과 종업원 부분으로 나뉘는데 고용주 부분은 위에 설명한 세금과 동일하게 없어질 수 있지만 종업원의 봉급에서 공제한 부분은 챕터 세븐으로 없어지지 않습니다. 하지만 이렇게 없어지지 않는 세금들도 '챕터 13'으로 조정할 수도 있으니 방법이 없는 것은 아닙니다. ▶문의: (213) 388-5555

2014-03-05

법인의 부채와 개인적 책임 [부동산/상법-구경완 변호사]

▶문= 개인적인 책임이 제한되는 유한책임의 장점이 있다고 해서 주식회사형태로 사업체를 운영하고 있었는데 최근 사업이 어려워져 문을 닫아야 할 것 같습니다. 밀린 구매대금에 대해서 소송장을 받았는데 소송장에는 법인의 이름과 제 개인의 이름이 공동피고로 들어 있었습니다. 법인인데 어떻게 저 개인에 대해서도 소송이 들어올 수 있는지 궁금합니다. 지불할 능력이 없다면 회사와 개인이 모두 파산해야 하는 것인가요? ▶답= 파트너쉽이나 개인사업체와는 다르게 유한책임회사(LLC)나 주식회사 같은 경우에는 법인의 부채가 개인에게 넘어오지 않는 것이 원칙입니다. 하지만 여기에는 몇 가지 예외가 있습니다. (1) 개인적으로 책임질 행동을 의도적으로 한 것이라면 책임을 질 것입니다. 폭행 등 개인적 범죄행위, 의도적으로 상대를 속이는 사기 등이 있을 것입니다. (2)법인이지만 주식을 발행하지 않고 주주총회나 이사회 등의 기본적인 절차를 무시, 회의록 문서화 부재, 법인의 돈과 개인의 돈을 구분하지 않고 입출금을 자유자재로 하는 경우 등은 법인으로서의 보호를 받지 못하게 될 것입니다. (3)위의 두 가지 이유를 들어 개인이름도 공동피고로 넣는 것이 보통이지만 개인적으로 보증을 선 경우라면 당연히 보증인으로서 책임을 지게 됩니다. 은행에서 융자할 때는 당연히 절차에 따라 개인적으로 보증을 서라고 할 것이고 아니면 융자를 허락하지 않을 것이며 일반회사도 COD가 아니고 지불기간이 있다면 신용신청서를 작성하게 하고 그와 더불어 소유주가 개인적으로 지불을 보증한다는 것을 서명하게 했다면 당연히 개인적으로 지불책임을 지게 됩니다. 변호사들이 소송을 할 때면 공동피고의 숫자를 늘리거나 개인의 이름을 넣기를 원합니다. 법인은 돈이 없으면 판결을 받아봐야 판결금액을 받을 수 없다는 것을 알기 때문입니다. 하지만 법인이 제대로 운영됐고 개인적으로 보증을 선 것도 아니라면 적극적으로 대응할 필요는 있습니다. 또한 법인의 부채는 큰 금액일지라도 꼭 파산을 하는 것은 아닙니다. 일반적으로는 법인을 상대로 소송을 해서 승소를 해도 법인자체의 재산에만 판결을 집행할 수 있기 때문입니다. 결론을 말씀 드리면 법인이 어려워진 경우 법인자체만 포기하면 되는 경우도 많이 있고 개인의 이름까지 같이 소송이 온 경우라도 적극적으로 방어하면 해결될 수 있다는 것을 알아둘 필요가 있습니다. ▶문의: (213) 388-5555

2014-02-06

에스컬레이터에서 다쳤을 때 [부동산/상법-구경완 변호사]

▶문= 할머니가 백화점에 방문했다가 에스컬레이터에서 넘어져 다쳤습니다. 중심을 잡지 못하고 쓰러져서 치료비가 많이 들었는데 백화점에서 보상받을 수 있나요? ▶답= 에스컬레이터가 잘못 만들어진 것이 아니라면 백화점 측의 잘못이 전혀 없는 상태에서 백화점이나 에스컬레이터의 보험회사에 청구해서 받을 수 있는 것은 아닙니다. 하지만 다른 상해사건들과 같이 사람의 과실이 있어야만 하는 것은 아닙니다. 캘리포니아에서는 엘리베이터나 에스컬레이터를 일상적인 교통수단과는 다른 공공의 교통수단으로 취급하기 때문에 보통 이상의 더 높은 수준의 주의와 조심을 기울여 사고가 나지 않도록 노력해야 하고 아주 작은 부주의에 대해서도 경제적인 책임을 물을 수 있게 되어있습니다. 따라서 일반적인 교통사고나 상해 보다 피해자가 훨씬 유리한 입장에서 보상을 주장할 수 있다는 것입니다. 그러므로 공공의 교통수단으로서의 에스컬레이터는 일반대중이 이용하기에 안전하고 적합했어야만 하는 것이고 그렇지 않아 사고가 났다면 당연히 책임을 져야 한다는 것입니다. 본 사건을 보면, 할머니가 에스컬레이터에서 단순히 넘어져 다쳤다는 것만으로는 백화점 측에 책임을 물을 수 없고 어떻게 넘어지게 되었는지를 살펴보는 것이 필요합니다. 이를테면 넘어지게 된 것이 발이 어디에 끼어서 넘어졌는지, 에스컬레이터에서 내리는 곳은 안전한지, 운행은 부드러웠었는지, 손잡이 부분과 발 부분의 속도가 동일하였는지 등을 살피며 수리나 부품을 제때 교체하지 않아 발생한 사고라면 당연히 백화점 측에서 보상을 해주게 될 것입니다. 이러한 내용은 일반적으로는 증인의 진술과, 녹화 화면, 그 동안의 점검과 수리기록 등을 살펴봄으로써 원인을 알 수 있을 것입니다. 이와 같이 에스컬레이터의 상태에 어떤 문제라도 있었다면 이용자의 백화점 방문 목적은 전혀 문제가 되지 않습니다. 에스컬레이터에서의 상해는 어린아이들이나 노약자에게 발생하는 경우가 많고 일단 사고가 나면 뇌손상, 다리가 부러지는 등 큰 상해로 연결되는 경우가 많아 조심해야 할 것이지만 보통은 이유 없이 그냥 넘어지는 경우는 드물기 때문에 전문가와 상담하는 것이 필요하다고 생각됩니다. 에스컬레이터를 가지고 있는 모든 상점주나 건물주와 마찬가지로 백화점도 당연히 보험이 있을 것이기 때문에 의뢰인이 변호사비를 걱정할 이유도 전혀 없다는 것 또한 알아두시기 바랍니다. ▶문의: (213) 388-5555

2014-01-08

종업원과 독립계약자, 어떤 차이점이 있나요? [부동산/상법-구경완 변호사]

▶문= 직원을 고용했는데 세금을 떼지 않고 받기를 원합니다. 독립계약자 계약서를 하면 된다는데 종업원과 독립계약자는 무슨 차이가 있는지 궁급합니다. ▶답= 종업원과 독립계약자의 구분은 여러 면에서 중요합니다. 1)세금을 공제하고 W-2로 보고할 것인가, 1099으로 보고할 것인가의 문제 2)종업원 상해보험 가입 문제 3)소송이 들어왔을 때 누가 최종책임을 지는가 하는 문제 등에서 매우 중요합니다. 종업원이라면 법에 따라 시간당 최저임금 이상 지불, 식사시간, 휴식시간, 초과근무수당 등도 계산해 주어야만 하는 점에서 독립계약자와 차이가 있습니다. 종업원과 독립계약자를 구분하는 것은 흑백으로 나누어지는 것이 아니기에 쉽지 않은 경우가 많습니다. 다음의 몇가지 요소들을 살펴보고 종합적으로 판단하게됩니다. 1) 일하는 시간과 방법에 업주가 관여하는지 2) 일하는 방법을 업주가 교육시키거나 지도하는지 3)사업의 성공과 실패가 일하는 사람의 능력과 성취도에 따라 결정될 수 있는지 4) 일을 본인이 직접 하는지 아니면 다른 사람을 고용해서 할 수 있는지 5) 자기 밑에 일할 사람을 독립적으로 고용, 관리, 해고할 수 있는지 6)근무시간이 일정하게 정해져 있는지 7) 주어진 과업만 완수하면 상호간의 관계는 끝나는 것인지 아니면 영속적인 고용관계가 유지되는지 8)한 직장에서만 일해야 하는지 아니면 동시에 여러 일을 할 수 있는지 9)일을 자기 자신의 일정에 따라 해도 되는지 10) 근무에 대한 보고서를 작성해야 하는지 11)근무지가 정해져 있는지 12)보수는 일정한 기간에 대해서 정기적으로 지불되는지 13)업무 관련 비용을 업주가 지불해야 하는지 14)일에 필요한 공구 등이 일하는 사람의 소유로 되어있는지 15)일을 하기 위해 투자가 많이 되었는지 16)일하는 사람의 판단에 따라 손익이 결정되는지 17)자기가 하는 일이 모든 사람들에게 주어지는지 아니면 한 업주에게만 제공되는지 18)아무 이유 없이도 해고할 수 있는지, 그리고 19)일을 하는 도중에 일을 그만 둘 수 있는지 등의 요소를 살펴보아야 합니다. 이런 여러가지 요소들을 살펴 보면 명확하게 종업원 혹은 독립계약자라고 규정할 수 있는 사람도 있겠으나 명확하지 않은 경우가 많으니 전문가와 상의하는 것이 좋을 것이고 필요에 따라서는 계약서를 미리 마련해 두는 것도 도움이 될 것입니다. ▶문의: (213) 388-5555`

2013-12-04

1년 이상 걸리는 소송, 약식판결이란? [부동산/상법-구경완 변호사]

▶문= 분쟁의 소지가 없이 받을 돈 임에도 상대방 은행계좌의 돈이나 재산을 압류하거나 수금을 하려면 판결을 받아야만 하고 보통 1년 이상의 시간이 걸린다고 하는데 좀더 빠르게 해결하는 방법은 없나요? ▶답= 간단한 소송이라도 보통 1년 이상이 걸리는 것이 사실입니다. 빠른 수금을 위해서 우선 소송과 함께 가압류를 신청해서 재판 전 미리 채무자의 재산을 압류해 놓는 방법이 있습니다. 수금에 있어서 가장 빠르게 좋은 위치를 선점하는 방법일 것입니다. 소송을 진행하는 경우라도 소송을 접수하고 상대에게 전달한 후 채무자가 답변서를 30일 이내에 법원에 접수하지 않으면 궐석판결을 통해서 판결을 받아낼 수도 있습니다. 만일 피고인 채무자가 법원에 변호사를 고용하든 본인이 직접하든 답변서를 법원에 접수하게 되면 정식 소송절차에 들어가게 됩니다. 이렇게 되면 쌍방간에는 서로 구두나 서류상의 증거자료를 수집하고 교환하는 절차에 들어갈 수 밖에 없는데 이미 가지고 있는 증거만 가지고 법원이 판결해 줄 것을 요구하는 약식판결을 신청할 수도 있습니다. 이 경우 법원은 양 당사자간의 배심원재판까지 갈 필요없이 이미 선서증언과 서류만 가지고 판사가 재판을 통해서 더 이상의 주요한 사실적 문제를 판단할 필요가 없다고 여겨지면 약식으로 판결을 내려주는 방법입니다. 법원은 공정한 재판을 원하지만 시간을 소비하여 판단할 재판 자체가 필요하지 않다고 여길 정도가 되어야 하기 때문에 주어진 사실이 모두 확실하게 약식판결을 신청한 쪽에 유리하게 보여야 하며 상대방이 주장하는 바가 모두 사실이라고 하여도 신청자에게 판결을 내릴 수 밖에 없는 경우라면 약식판결을 판사가 내려줄 것입니다. 즉 피고가 별 분쟁의 소지도 없는데도 법적 절차를 통해서 시간을 끌거나 하여 피고에게 유리하게 상황을 몰고 가려는 것이라면 약식판결을 통해서 빨리 판결을 받아낼 수도 있다는 것입니다. 민사 소송의 경우 가압류, 궐석판결, 약식판결 등의 다른 옵션들이 있습니다. 물론 가압류를 신청했다고 법원이 무조건 받아주는 것도 아니고 궐석판결의 경우라도 원고가 정말 그 돈을 받을 권리가 있다는 것을 법원에 밝혀야 할 수도 있고 약식판결신청도 법원에서 받아들여지지 않을 수도 있습니다. 그런 경우에는 물론 일반 재판으로 가야하고 판결을 받기까지 많은 시간이 걸릴 수도 있는 것은 사실입니다. ▶문의: (213) 388-5555

2013-11-06

부동산의 임대계약과 기간연장 [부동산/상법-구경완 변호사]

▶문= 새로 사업을 시작하려 합니다. 먼저 사업체 장소를 임대해야 할 것 같은데 기본 임대기간 외 옵션을 받을 수도 있다고 하는데 옵션은 무엇이고 기간은 어떻게 하는 것이 유리한지 알고 싶습니다. ▶답= 사업에서 가장 중요한 것이 임대계약일 것입니다. 비용에서 가장 큰 비중을 차지하고 임대계약을 통해 계속 사업을 할 수 있는 권리를 확보해 둔다는 측면에서도 중요한 일입니다. 사업을 하다 보면 많은 변수가 있으니 무조건 긴 기간의 임대계약이 도움되고 좋기만 한 것은 아닙니다. 사업이 뜻대로 되지 않을 때는 사업을 접고 빨리 나오는 것이 득이 될 수 있기 때문입니다. 임대계약의 계약기간에는 원래 정해진 기본 기간이 있고 일정 기간 내에 기간을 연장하기 원한다는 의사를 표시하면 추가로 임대기간을 연장할 수 있는 옵션을 가지는 경우도 있습니다. 이런 옵션은 사업을 하는 사람에게는 항상 도움이 되는 것으로 많이 가질수록 도움이 될 것입니다. 항상 도움이 된다는 뜻은 도움이 되지 않는다고 생각되면 옵션을 행사하지 않으면 되기 때문입니다. 따라서 임대계약을 할 때 옵션을 많이 받는 것이 좋으며 옵션기간 중의 임대비 등도 미리 합의해 놓으면 도움이 될 것입니다. 임대기간 연장을 위한 선택권을 행사할 수 있는 옵션 조항에는 옵션을 행사할 수 있는 권리는 처음 임대계약을 한 당사자에게만 해당한다는 조항이 있는 경우가 많은데 처음 임대계약을 받아서 사업을 하다가 권리금을 받고 사업체를 팔고 싶을 때 이런 조항이 있으면 사업체를 인수한 사람은 옵션을 행사할 권리가 없으니 조심해야 합니다. 연장된 기간 동안의 임대금액은 당시의 시장가격에 따라 정한다, 혹은 물가인상률에 따라 인상된다, 혹은 고정의 비율에 따라 계속 인상된다는 등의 조항이 있는데 사업을 하는 사람 입장에서는 일정 액수 또는 일정의 정해진 인상률에 따라 인상되는 것으로 고정되어 있는 것이 유리합니다. 일단 정해진 것을 아는 상태에서 선택권을 행사하는 것이 유리하기 때문입니다. 임대기간을 연장할 때 연장한다는 내용과 임대계약의 다른 내용을 수정한다는 것을 서명하도록 요구되는 경우가 많은데 그 내용을 정확하게 이해하고 합의하지 않은 상태에서 서명하는 것을 많이 보는데 계약의 연장과 그에 따른 수정안은 또 하나의 계약이므로 전문가와 상의하여 합의하는 것이 중요합니다. ▶문의: (213) 388-5555

2013-10-09

사업체 매매와 사전조사 [부동산/상법-구경완 변호사]

▶문= 소매업체를 인수하여 제 사업으로 하려고 합니다. 월별, 일년매상 그리고 순수익 금액을 받았고 총 권리금액수를 정했다고 들었습니다. 재고들은 쓸모없는 것들도 많을 것 같은데 이를 믿고 사도 되는 것인지 궁금합니다. ▶답=사업체를 인수할 때 가장 중요하게 생각하는 것이 매상, 숨어있는 부채 여부, 임대기간, 독소 조항은 없는지, 그리고 모든 시설물은 정부의 법규대로 되어있는지 등입니다. 이 모든 사항들은 사는 사람에게 중요한 것이기에 브로커, 판매자 말을 믿기보다는 사는 사람이 제일 중요하게 생각해서 잘 살펴보아야 할 일이고 이에 따라 권리금이 결정된다고 생각해야 할 것입니다. 재고는 미리 가격을 책정할 수도 있겠으나 에스크로를 닫고 매매를 종료할 때까지 계속 팔 수 있는 물품들이기 때문에 에스크로를 받는 시점에 재고 조사회사에서 정확하게 조사를 하고 그 액수에 대해서는 후에 지불하도록 하는 방법을 택하는 것이 일반적이고 현명한 방법입니다. 매매계약의 기간은 보통 에스크로를 연 때부터 닫을 때까지의 기간인데 처음 에스크로를 열었을 때부터 예를 들면 3주간 혹은 14일 등의 일정기간을 사전 조사기간으로 정할 수 있고 이 기간동안 파는 사람의 모든 자료와 시설물 등의 상태를 조사할 수 있으며 이 기간을 영어로는 듀딜리젼스(Due Diligence)기간이라고 부릅니다. 이 기간 동안 파는 사람이 말했던 내용과 다르거나 만족스럽지 않은 것이 있다면 사전 조사 기간 내에 계약을 파기하고 디파짓한 계약금을 모두 돌려 받을 수 있습니다. 파는 사람이 자기를 믿으라고 하는 말이나, 조사하는 것을 불편하게 하거나 믿지 않는다고 화를 내거나 일부러 시간을 지체하도록 해서 조사기간을 넘기도록 유도하는 모든 행위는 믿을 수 없는 행위임을 알아둘 필요가 있습니다. 또한 사업체의 매매계약을 맺었다고 해도 무조건 사는 것은 아니라는 사전조사 조항을 넣어두는 것이 필요합니다. 사전조사기간을 잘 활용하도록 하고 사전조사를 제대로 하지 못하게 하면 매매에서 물러나는 용기도 필요합니다. 사려고 하던 사업체가 내 것이 되기 전에 미리 사랑에 빠지는 일은 피하는 것이 합리적인 판단을 위해서는 필수적이라 할 것입니다. ▶문의: (213) 388-5555

2013-07-10

소액주주가 권리를 행사할 수 있는 경우는? [부동산/상법-구경완 변호사]

▶문= 아는 사람 사업체가 전망이 좋다고 하여 투자를 했는데 그 사업체는 주식회사로 되어있어서 일부 주식을 받게 되었습니다. 하지만 회사운영도 자기 마음대로 하고 결산도 보여주지 않고 사업이 잘 되지 않는다는 말만 합니다. 또한 모든 것은 다수결이고 자기가 다수소유자이니 자기 뜻대로 운영을 할 수 있는 것이라고 합니다. 어떤 해결방법이 있겠는지요? ▶답= 소액주주로 사업에 참여하는 것은 큰 위험부담을 가지지 않고 다른 사람의 노력과 능력에 따라 이득을 가질 수도 있다는 장점이 있을 수 있지만 일단 소액주주가 되면 대주주의 의견에 따라야 한다는 것도 염두에 두어야 합니다. 일단 주주총회의 거의 모든 안건은 주식 수에 따라 다수결로 결정되는데 소액주주가 반대한다고 대주주의 의사대로 진행되지 않는 것이 아닙니다. 이사진을 선임하는데도 주주총회에서 결정되므로 소액주주가 이사로 선임되었다고 해도 이사회는 이사 한 명당 한 표를 행사할 수 있으므로 다수 이사를 선임할 수 있었던 대주주의 의사대로 이사회도 진행될 가능성이 큽니다. 대주주와 소액주주간 의견차이가 발생하고 모든 문제가 대주주의 뜻대로만 움직이게 된다면 소액주주의 불만은 쌓이게 되는데 이런 불만이 불합리한 것이 아니고 실제 운영상의 사기, 관리부실, 권한남용, 소액주주에 대한 계속된 전횡, 회사재산의 전용 및 손실초래 등에 이르는 관리상의 문제 등과 관계된 것이라면 소액주주는 자기자신의 투자금의 보호를 위한 권리행사가 필요하게 됩니다. 대주주의 문제로 소액주주의 권리가 훼손될 경우를 위해 소액주주에게는 캘리포니아 회사법에 따라 다양한 권리가 주어지고 있습니다. 회사법에 따라 정상적으로 회사를 운영하도록 요구할 수 있으며 주주의 명단 및 회사 장부와 기록 열람을 요구할 수도 있습니다. 또한 회사를 잘못 운영하는 대주주를 회사의 이름으로 소송할 수 있고 회사의 해산을 요구하는 소송을 제기할 수도 있습니다. 회사에 대한 강제 해산 신청은 회사가 소액주주의 지분을 인수하거나 대주주가 소액주주의 지분을 인수하면 해결될 수도 있지만 강제해산 소송이 대주주의 불법적인 행동에 의한 것인가 아닌가에 따라 피해액의 계산이 달라질 수 있고 소액주주의 지분의 가치 산정이 어려워 그 가치에 상호 동의하지 않으면 사업체의 감정사들의 도움을 필요로 하게 됩니다. 소액주주의 권리도 있는 것이니 문제가 있는 경우 전문 변호사의 도움을 받는 것이 필요합니다. ▶문의: (213) 388-5555

2013-05-13

에스크로 진행 중 주인이 더 비싸게 팔기위해 파기 요구를? [부동산/상법-구경완 변호사]

▶문= 부동산을 구매하기 위한 에스크로를 진행하던 중 파는 사람이 에르크로 파기를 요구하기에 거절하였더니 그 사이에 다른 구매자와 훨씬 더 높은 가격으로 매매계약을 진행하는 것을 알게 되었습니다. 우리와 매매계약에 따른 분쟁을 먼저 해결하기 전에는 다른 사람에게 팔지 못하도록 하는 방법이 있는지요? ▶답= 먼저 즉시 소송을 접수하고 카운티등기소에 리스펜던스(Lis pendense)를 등기해 놓는 것이 최선입니다. 리스 펜던스는 라틴어로 소송이 걸려있다는 말입니다. 부동산을 사는 사람은 모든 부채 등 모든 소유권에 대한 문제가 해결된 상태에서 깨끗하게 넘어오기를 바라기에 사는 사람은 리스 펜던스가 걸려있는 부동산을 사는 것을 원치 않을 것입니다. 하지만 리스 펜던스가 걸려 있다고 해서 부동산의 거래가 되지 않는 것은 아닙니다. 다만 소송의 결과에 따라 소유권을 뺏기거나 지장을 받을 수도 있다는 위험부담을 안고 사는 것 뿐입니다. 물론 에스크로를 사용하든지 변호사를 사용하게 되면 이런 저당권이 설정된 것을 해결하지 않고 에스크로를 완료하지는 않을 것입니다. 경우에 따라서는 부동산에 리스 펜던스를 걸어 놓는 것은 원하는 바를 얻기 위한 강력한 수단이 될 수도 있습니다. 그렇다고 해서 아무런 이유없이 소송을 하고 리스 펜던스를 걸어 놓을 수 있다는 것은 아닙니다. 부동산의 소유주 입장에서는 소유권행사에 심각한 지장을 초래할 수 있는 관계로 리스 펜던스와 관련한 소송이 합리적인 이유와 실제 이길 가능성이 있어서 주장하는 것이 아닌 정당하지 않은 소송이라면 이 리스 펜던스를 없앨 수 있도록 법원에 청원을 할 수 있습니다. 정당한 소송이 아니라고 법원이 결정하면 리스 펜던스는 없어질 수 있습니다. 또한 비록 정당한 소송이라고 할지라도 부동산의 소유권과 관련한 소송이 아니면 단순히 소유주와 소송이 있다고 해도 소유주의 부동산에 리스 펜던스를 걸어 놓을 수는 없습니다. 부당한 리스 펜던스는 법원에 청원하여 제거할 수도 있지만 실제 부동산의 소유권과 관련한 분쟁이 있고 현재의 법적인 소유주가 그 소유권을 이전하려고 한다든지 그 부동산을 담보로 추가로 융자를 하여 가치를 소멸시키려 한다면 우선 소송과 함께 리스 펜던스를 걸어 법원이 최종 결론을 내릴 때까지 부동산의 소유권의 이전이나 가치소멸이 없어지지 않도록 하는 것이 도움이 될 것입니다. ▶문의: (213) 388-5555

2012-10-22

돈 빌려줄 때 확실히 하는 방법 '약속어음과 담보설정' [부동산/상법-구경완 변호사]

▶문= 아는 분이 사업상 필요하다고 돈을 빌려달라고 합니다. 거절하기 힘든 관계이기 때문에 빌려주기는 해야 할 것 같은데 어떤 방법으로 해야 확실한 약속이 될 수 있을까요? ▶답= 일단 돈을 빌려 줄 때는 이 사실을 문서화 하는 것이 가장 중요한데 누가 언제 누구에게 얼마를 빌려 주었고 얼마 기간동안 어느 정도의 이자를 부과할 것인지 등의 모든 내용을 문서화 해놓는 것을 약속어음이라고 부릅니다. 금전적인 거래에서 반드시 문서화 해야 하는 것은 아니지만 문서화 해놓는다면 분쟁 발생시 법적인 해결에 큰 도움이 되며 법적 시효도 2년에서 4년으로 두 배 연장되는 장점이 있습니다. 또한 서로간의 약속을 문서화 한다는 것은 애매한 거래조건을 확실히 한다는 의미가 있으며 문서화 하면서 서로 생각지 않았던 부분들을 추가로 합의하는 효과도 있습니다. 약속어음의 조건을 이행하지 않고 돈을 갚지 않을 경우 돈을 받기위해 들어가는 변호사비를 포함한 법적비용을 채권자가 부담한다는 조항을 넣어두는 것도 필요합니다. 법인이라면 개인적인 보증이 필요할 것이고 담보를 설정하는 방법이 가장 좋다고 할 수 있는데 이는 UCC라고 해서 동산에 담보를 설정하는 방법이 있고 부동산에 대해서는 보통 담보신탁(Deed of Trust) 형식을 이용해서 설정할 수 있습니다. 하지만 담보를 설정해도 법적인 절차를 밟아야 하며 그 후에도 자동적으로 다 받을 수 있는 것이 아닙니다. 따라서 은행에서도 담보물보다 더 중요시 하는 것이 사람의 신용도이고 사업의 수익성과 자금의 흐름인 것입니다. 개인적으로 돈을 빌려줄 때도 단순히 담보물만 보는 것은 위험할 수 있습니다. 담보설정은 카운티 정부나 주정부에 하게 되는데 은행이나 돈을 빌려주는 사람 입장에서 돈을 빌릴 사람의 특정재산이 담보로 이미 설정되어 있는지 먼저 확인해 볼 수 있습니다. 이 과정이 중요한 이유는 담보설정은 순서에 따라 재산권의 우선 순위가 있기 때문입니다. 또한 나보다 우선 순위에 있는 담보권자들이 각각 얼마씩의 담보를 설정해 놓았는지를 알아야 자신의 담보가 얼마나 의미가 있는지 알 수 있습니다. 반대로 돈을 빌린 사람의 입장에서는 융자금을 다 갚은 경우에 그 담보설정의 해제를 요구하는 것이 필요합니다. ▶문의: (213) 388-5555

2012-04-23

보험회사가 커버리지를 거부할 때는 어떻게? [부동산/상법-구경완 변호사]

▶문= 건물주로서 주차장에서 발생한 총격사건 문제로 소송장을 받았습니다. 보험회사는 보험이 커버되지 않는 사항이라고 말하고 있습니다. 30일이내에 답변을 접수해야 한다고 하는데 변호사를 고용해야 하는 것인지요? ▶답= 보험은 문제 발생시 보험회사에서 해결해 주는 것을 전제로 한 일종의 계약입니다. 사업체나 부동산에 보험이 있는 분들은 어떤 경우에 보험이 보호해 주는지 보험계약을 잘 살펴보는 것이 꼭 필요 합니다. 많은 분들이 소송을 당하게 되면 우선 법적 대응을 생각 하게 되는데 보험이 있고 그 보험이 보호해 주는 종류의 사안이라면 보험회사에 연락해서 대신 해결해 주도록하면 되는 것이고 그것이 바로 보험을 가지고 있는 이유입니다. 하지만 보험이 있더라도 그 보험증서(Insurance Policy)의 내용이 정확히 무엇을 커버하는지가 애매하게 되어있는 경우나 보험회사가 일단 해당 사건이 계약자의 보험으로는 보상되지 않는다고 주장하면 포기하고 마는 경우가 있는데 정확히 살펴보고 실제 그 내용이 보험에 있는지를 살펴보는 것이 중요합니다. 이를테면 상가 앞에서 손님간에 총격사건이 발생했을 때 피해자가 상가주인이나 건물주를 소송했을 때 이런 사고에 대한 소송도 본인의 보험으로 커버되는지 혹은 보험계약에 이런 문제는 커버되지 않는다고 명시되어 있는지를 확인해 보는 것이 필요합니다. 보험계약을 해석했을 때 이런 총격사건의 피해자가 상가주인이나 건물주를 경비 등 관리소홀을 이유로 소송한 경우에 커버가 되지 않는다는 명확한 문구가 없고 보통의 부주의에 의한 책임을 커버해 주는 것으로 해석될 수 있을 때 보험회사가 소송을 맡아 대응해 주던지 피해액의 보상을 해 주지 않고 악의적인(Bad Faith) 요소가 있다면 보험회사를 상대로 피해보상청구소송도 가능합니다. 전체 소송내용 중 어디까지 커버되는지를 유보한 상태에서 보험회사의 변호사가 변호하는 경우에는 보험회사와 보험을 든 사람간에 이해상반의 문제가 발생하므로 보험을 든 사람은 자신의 변호사를 따로 고용할 수 밖에 없는데 이때 법원은 따로 고용한 변호사의 변호사비까지 보상하라는 판결을 내리기도 합니다. 보험회사가 보험에 커버되지 않는다고 주장하며 사건을 해결해 주지않을 때 좀 더 적극적으로 내용을 살펴보고 대응하는 것이 꼭 필요합니다. ▶문의: (213) 388-5555

2012-03-26

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